拒不先行解决民事争议的房产登记案件应如何处理

　　行政庭 武卉

　　自2013年中院实行行政案件相对集中管辖制度以来，我院负责审理泰安地区所有涉及房产登记的行政案件。在审理过程中，常会遇到当事人对房产登记所依据的基础合同的效力持有异议的情况。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。遇到当事人对涉及作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系持有异议时，合议庭应裁定中止行政诉讼，告知当事人先行解决民事争议。在审判实践中绝大多数的当事人会及时提起民事诉讼，先行解决民事争议。但也有少数当事人在中止行政诉讼后，拒不提起民事诉讼解决民事争议，造成行政诉讼长期中止，无法结案。在明确告知当事人提起民事诉讼的期限后，仍不提起的，对涉及的行政案件是裁定驳回起诉还是判决驳回诉讼请求，实践中存有不同观点。本人将从承办的一个具体案例说起，结合相关法律规定，通过分析不同的观点，谈一下对案件的处理思路及做法。

　　案件基本情况：本案涉案房屋的原所有权人为泰安市五金交电化工公司。该公司于2000年1月25日经泰安市岱岳区人民法院裁定宣告破产，于2004年12月23日上缴公章注销。2001年8月10日，原告侯某某与泰安市五金交电化工公司破产清算组签订《房屋买卖契约》一份，至2005年12月9日，原告交付房款后在涉案房产内居住至今。第三人郑某某于2011年1月26日向被告房管局提出申请，并提交其与泰安市五金交电化工公司签订《住房购销合同》，被告审核后为第三人郑某某颁发了房产证，将涉案房产登记在第三人郑某某名下。庭审时，原告侯某某对第三人郑某某与泰安市五金交电化工公司签订的《住房购销合同》有异议，主张该合同无效，应撤销涉案房产登记。

　　第一种观点认为，原告主张房屋买卖合同无效，应当提供相应的证据。经法院释明后，原告拒不提起确认之诉，应视为原告放弃了举证权利，故原告要求撤销房管局为第三人颁发的房产证没有事实依据。根据行政诉讼证据规则，被告只要能够证明被诉房产登记行为程序合法、事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，应当驳回原告的诉讼请求。

　　第二种观点认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定“提起诉讼应当符合下列条件（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖”，本案原告要求撤销行政行为的理由系买卖合同无效，原告起诉时未能提交相关事实证据予以证实，不符合法定的起诉条件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（十）项之规定，应裁定驳回原告的起诉。

　　对两种观点分别进行分析：第一种观点即判决驳回原告的诉讼请求。这种裁判方式对被诉行政行为进行了实体审查，意在维护行政行为的权威，维护买卖双方的公平交易秩序，防止当事人恶意诉讼。缺点是，如果本案原告因正当事由未能在法院限定的期限内提起民事诉讼，事由消除后又对存在的民事争议提起了民事诉讼，假设第三人签订的合同被认定无效或被撤销，原告依据民事判决书再次提起行政诉讼要求撤销房管局为第三人颁发的房产证，根据行政诉讼法的相关规定，原告再次提起的行政诉讼属重复起诉，法院亦应裁定驳回起诉。这样即使原告持有对其有利的民事判决，亦无法提起行政诉讼要求撤销房产证，其后果是原告的权益将无法得到救济。

　　对第二种观点即裁定驳回原告的起诉。这种裁判方式未对被诉行政行为进行实体审查，仅对原告提交的起诉材料进行形式审查。以原告起诉不符合法定的起诉条件为由予以驳回，原告将来如果符合了法定的起诉条件，法院对其诉讼是可以受理的。假设原告因正当事由在法院限定的期限内未能提起民事诉讼，事由消除后又对民事争议提起了诉讼，如果第三人签订的合同被认定无效或被撤销，原告依据民事判决书可再次提起行政诉讼要求撤销房管局为第三人颁发的房产证。因为根据法律规定，相关民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，只要原告再次提起行政诉讼时不超过起诉期限的相关规定，法院即可受理。法院在审查后会以房管局作出的房产登记所依据的主要证据不足为由，撤销为第三人颁发的房产证，原告可依据相关规定向房管局申请为其颁发房产证。

　　基于对以上两种结果的分析，笔者认为第二种观点更为适合，该裁判结果既能尽可能地保护当事人诉权，为当事人将来进行救济留有出路，又能在审限内审结行政案件。实践中审理的多起同类案件在宣判后，双方均未上诉。